DEFISCALISATION IMMOBILIERE
LOI SCELLIER
Dispositif
Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent déduire de leurs impôts jusqu'à 32% du prix de revient de l'investissement. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations.
Voici le résumé des taux de réduction applicables aux investissements réalisés en 2011
| | Actes authentiques signés en janvier 2011 | Actes authentiques signés en février et mars 2011 | Actes authentiques signés à compter d'avril 2011 |
Scellier BBC Réservation enregistrée chez le notaire ou le CDI(1) avant le 31/12/2010
Réservation enregistrée chez le notaire ou le CDI(1) à compter du 01/01/2011 |
25% *+12%
22% *+10% |
25% *+12% 22% *+10% |
22% *+10% |
Scellier non BBC Réservation enregistrée chez le notaire ou le CDI(1) avant le 31/12/2010 Réservation enregistrée chez le notaire ou le CDI(1) à compter du 01/01/2011 | 25% *+12% 13% *+10% | 15% *+12% 13% *+10% | 13% *+10% |
| (1) Centre Des Impôts | | | |
* taux de réduction supplémentaire sur 6 ans au-delà de la 9ème année dans le secteur intermédiaire
Obligations à respecter
L'option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l'investisseur lors de sa déclaration de revenus; elle comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de 9 ans.
- le locataire doit en faire son habitation principale
- le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur
- la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
- l'engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail de doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de la déduction forfaitaire)
Règles spécifiques
Pour un même logement, l'option en faveur de la réduction d'impôt Scellier ne peut pas se cumuler avec :
- la réduction d'impôt pour investissement outre-mer
- la réduction d'impôt au titre de l'amortissement Robien recentré/Borloo
- la réduction d'impôt pour l'investissement en RTC ZRR
- l'imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques
- l'imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d'une opération Malraux
En revanche, l'investisseur peur bénéficier pour un logement de l'une des déductions susvisés et pour un autre (et un seul) logement du dispositif Scellier.
Lorsqu'un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d'imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d'autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Scellier.
Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.
Une autre règle spécifique a été instaurée par la loi de finances 2011 modifiant ainsi ce dispositif et ne permettant plus le cumul abec un Prêt Locatif Social (PLS) pour les dépôts de permis de construire à compter du 1er janvier 2010.
COMMENT SECURISER VOTRE INVESTISSEMENT SCELLIER ?
Réaliser un investissement par le dispositif fiscal SCELLIER, et bénéficier ainsi de la réduction d'impôts, suppose de prendre en compte de nombreux critères pouvant déterminer la réussite de votre opération. Cet investissement suppose une maîtrise des ascpects techniques et administratifs.
C'est pourquoi nous vous assurons d'être à vos côtés pendant toute la durée de l'opération. Notre rôle est le suivant :
- Nous analysons votre profil fiscal, patrimonial et successoral
- Nous réalisons une simulation de l'opération la plus favorable
- Nous sélectionnons le programme immobilier en accord avec vous
- Nous effectuons le montage financier
- Nous sélectionnons le gestionnaire et validons le respect du cadre légal
- Nous assurons la liaison entre tous les interlocuteurs (promoteur, gestionnaire, banque, notaire)
Il est important pour vous de faire des économies d'impôts mais il ne faut pas oublier qu'il est primordial de faire avant tout un bon investissement immobilier.
Le montage de l'opération est très important car il permet de dynamiser et de sécuriser votre investissement.
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LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE (LMNP)
Contribuables concernés : propriétaires bailleurs de locations meublées dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.
Type d'avantage fiscal : imputation des charges provenant des locations meublées sur les revenus de même nature
Conditions à respecter : aucune
Précisions complémentaires : un bon départ pour ceux qui souhaitent devenir ensuite loueur en meublé professionnel
Dispositif
Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :
- il touche moins de 23 000 € de recettes locatives brutes annuelles
- son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l'application du pourcentage de 50%, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels)
Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou de ses locations aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Logements concernés
Divers types de logements sont concernés par la location meublée :
- les chambres meublées
- une partie de la résidence principale du loueur
- les locations saisonnières
- les chambres d'hôtes et gîtes ruraux
- les logements situés dans les résidences de tourisme et résidences avec services
Avantage fiscal
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.
Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l'exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d'emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière) sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.
Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
Mais attention, le report des déficits sur les dix années suivantes ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.
Exonérations
Dans certains cas, l'exonération des revenus locatifs est possible, notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces locations n'excèdent pas 762,25 € par mois.
Réduction d'impôt (amendement Bouvard)
L'investisseur ayant acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, qu'il destine à une location meublée non exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé aux BIC (régime des micro entreprises ou du réel), peur bénéficier d'une réduction d'impôt l'année d'acquisition.
Les logement acquis à compter du 1er janvier 2011, bénéficient d'un taux de réduction d'impôt de 18% (Loi de finances 2011).
LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE (LMP)
- Contribuables concernés : propriétaires bailleurs de biens loués meublés dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € et qui excèdent les revenus du foyer fiscal
- Type d'avantage fiscal : imputation des déficits sur les revenus globaux
- Conditions à respecter : réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles et plus que les revenus professionnesl du foyer fiscal. Etre inscrit au RCS.
Dispositif
A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que sur des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23 000 € et qui excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal.
Investisseurs concernés
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut d'abord être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés, réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l'activité de loueur en meublé et tirer plus de recettes de cette activité que les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.
Obligations à respecter
Tenue d'une comptabilité spécifique : être loueur en meublé implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
Avantage fiscal
L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global, à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition, c'est à dire les intérêts d'emprunt et primes d'assurance liés à l'emprunt, et les éventuels frais d'étude et de recherche.
Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d'allocation familiale.
Les dépenses d'entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où ellesont pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.
Exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure où il s'agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l'immeuble, de travaux engagés avant l'arrivée du locataire, de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.
Impôt de solidarité sur la fortune
Quelque soit l'importance de votre patrimoine, on a tous droit au conseil
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